北京2025年12月25日 美通社 －－ 2025年12月23－24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为“内卷与进化：商业办公的范式变革”。论坛年会聚焦“十五五”规划与房地产发展新模式、宏观经济与商业地产可持续发展之道、写字楼产业园从空间到价值的进化之路、写字楼从运营管理到资产管理的范式变革、产业园从空间进化到产业生态的范式变革五大核心主题，深入探讨在全球经济格局变迁与科技革命的交织影响下商业办公的范式变革。

本届年会实现多项“首次”突破：首次举办“2025热点写字楼产业园渠道代理精准对接洽谈会”分论坛，首次颁发『商业办公建筑综合评价标准（修订版）』课题组专家聘书，首次发布《2025年中国写字楼产业园竞争力研究报告》，并隆重举行第22届『中国商业地产金厦奖』颁奖典礼。

本届年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，同时得到了大悦城控股、金茂北京，中海商业、金隅资产、远洋北京、中海新城、富华置地、丽泽数字金融科技示范园、北京理工大学朝阳科技园、华贸中心、华彬中心、WeWork中国、鼎好DH3、首开广场•望京、大兴投资大厦、长安兴融中心、京城资产、北重园、雄安•电建智慧城等合作伙伴的支持。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办22届年会，聚焦商业地产行业发展进程，记录并见证写字楼产业园行业历史轨迹，是国内商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中表示，商业地产在现代经济体系中担任了重要位置，在城市发展中扮演着塑造城市形象和提升竞争力的关键角色，是城市经济的重要驱动力。目前，北京甲级写字楼市场延续持续回暖态势，租赁活跃度稳步提升，空置率持续回落。自三季度末，全市平均空置率19％左右，环比、同比分别下降0.6和0.1个百分点。他表示，在办公楼市场方面，北京深化配置试点扩容，大力支持存量升级改造，优化租户服务环境。在商业地产投资方面，北京不断激活市场交易活力，支持内资企业参与优质商业资产并购，拓宽融资渠道，强化区域协同发展。在工业物流集团方面，优化空间布局，支持绿色智能转型，强化区域协同，深化京津冀物流一体化。

全联房地产商会党委常务副书记、秘书长赵正挺认为，房地产的新模式，必须以数字化为底座，以资产运营为核心，以价值重构为目标。数字化，不再是房地产行业的“选择题”，而是高质量发展的“必答题”。

“数字房地产”的终极目标，是实现“资产数字化”。这不仅是技术升级，更是商业模式、治理逻辑和价值创造方式的系统性重构。为此，需从三方面破局：第一，以“链改”为抓手，推动不动产资产数字化试点落地；第二，以“BIM＋IoT＋AI”为底座，构建数字孪生产业园区；第三，以“数据要素”为引擎，激活资产运营新动能。未来，“数据资产”将成为写字楼估值模型中的核心变量，与地段、租金、空置率并列，成为第四大估值维度。

解读：十五五规划与房地产发展新模式

刚刚结束的中央经济工作会议，提出：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。

2025年以来，我国商业办公市场经历了多重挑战，商办用地、投资和新开工持续下降。写字楼市场租售需求复苏偏弱，空置率走高，租金售价低位徘徊，以价换量仍是当前市场主要特征。标志着商业办公市场进入“以存量优化替代增量扩张”的深度转型期。

全联房地产商会写字楼分会执行会长、房讯指数CORC首席研究员刘凯在发言中表示，当前，商业地产市场正站在“内卷”与“进化”的十字路口，写字楼产业园行业面临三大周期性变化：经济增速处于下行期，市场供需不平衡内卷加剧，人工智能时代的到来。因此，商业办公市场企稳回升仍然需要一个缓慢的过程。站在今天的角度看未来一段比较长的时间，中国写字楼产业园从空间开发到产业生态，从运营管理到资产管理，如何应对这些变化？我们认为，行业变革需要六种范式：第一，产品范式从产品为中心到用户为中心；第二，经营范式从增量扩张到存量优化；第三，运营范式从空间改造到城市更新；第四，资产范式从公募reits到资产数字化；第五，科技范式从互联网＋时代到AI＋时代；第六，竞争范式从内卷式竞争到竞合式共赢。

清华大学土木水利学院院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟教授在题为“写字楼产业园发展的宏观变量”的主旨演讲中指出，在“十五五”期间，写字楼、产业园行业发展中，需要关注三个最重要的宏观变量。第一，市场变量，供应压力的化解效果。去化压力巨大、需求复苏不确定，亟需通过供给端调整发挥“应急”作用；第二，制度变量，土地使用权续期政策落地。建议应明确以“折价续期”作为商业用地使用权续期费用核定的基本原则；第三，科技变量，数智化转型与数据资产。建议推动包含数据资产的商业物业价值评估，推动面向投资人的物业运营评价指标披露。

戴德梁行北区董事总经理胡峰在主题为“从全球看北京写字楼市场的挑战和机遇”演讲中表示，写字楼市场受两大方面的影响，一个是需求量，二是供应量。从全球看主要城市写字楼市场冷暖不一，我国四大一线城市存量方面，北京甲级写字楼1300万平米，上海1700万平米。空置率方面，北京甲级写字楼16％，上海是23％，租金北京是215元平米，我们长期看好北京写字楼市场。

绽思无界科技服务有限公司创始人官兰兰分享了产业园的空间价值的进化，服务价值的进化，数智化价值的进化，组织价值的进化四个维度，指出进化的核心是打造场域，传递理念和价值观。

解构：写字楼从运营管理到资产管理的范式变革

2025年，我国主要城市办公楼市场均面临供应过剩、结构性失衡、区域性失衡等问题。写字楼产业园行业在政策引导和市场演变中，呈现出从规模驱动向效益导向转型的趋势，加速步入高质量发展轨道。但头部企业的在提高盈利质量与盈利能力的同时，中小开发商运营商服务商企业分化加剧，部分企业承压明显。

随着今年国家一揽子增量政策推出，对市场信心和经济运行起到明显的提振作用，商业地产包括写字楼产业园行业经营环境将得到改善。我国写字楼产业园企业如何于变局中开新局，如何突破内卷保持进化，找到自身穿越周期的核心竞争力？

北京金唐丽控置业发展有限公司常务副总经理付烜在演讲中介绍了丽泽数字金融科技示范区在全球经济格局变迁与科技革命的交织影响下，通过项目管理、工程建设、市场营销过程中的优化创新，服务首都经济发展的思考和实践。

2025年，写字楼市场从运营管理到资产管理发生了哪些范式变革？在 “解构：写字楼从运营管理到资产管理的范式变革”为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，正大侨商房地产开发有限公司写字楼部总经理贾胜林、金茂北京资产管理总经理刘东波、中海商业北京商管商办资产高级总监武磊、北京华贸中心写字楼运营部总经理王荃、WeWork中国地产战略高级总监夏轲展开了思想的交流与碰撞。

解码：产业园从空间进化到产业生态的范式变革

根据房讯指数CORC统计，当前全国产业园区总建筑面积已突破60亿平方米，每年新增供应量达1.4亿平方米，但实际需求增速远低于供给扩张速度。目前全国省级以上开发区平均空置率超过35％，部分新建园区甚至达到60％。北京、上海等一线城市核心区域的商务园区净吸纳量一度跌至负值。

2025年，综合产业结构调整带来的需求演变、产业生命周期和创新演变、人才结构变化和产业集聚区演变、城市功能体系完善和特征演变，标志着我国产业园市场的需求开始从数量扩张向质量提升发展，从城市功能区集聚向产业功能集聚发展，从传统行业导向向新质生产力导向发展。

北京理工大学朝阳科技园董事总经理温书阅在演讲中表示，面对未来产业园穿越周期密码有三个方向。第一，对存量资产在珍视当中。第二，对用户需求的敬畏当中。第三，对共建生态的信心当中。 

2025年，产业园市场从空间进化到产业生态发生哪些范式变革？在“解码：产业园从空间进化到产业生态的范式变革”为主题的圆桌对话环节，特邀中科钛领科技集团高级副总裁安侠睿担任主持，中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉、北京兆泰城市更新发展有限公司副总经理葛晓宁、中海北京新城公司写字楼事业部总监段建乐、盈科律师事务所资本事务部主任吕馨、中电建产投雄安商管公司副总经理周洁进行了热烈讨论和观点交锋。

解密：商业地产竞争力的榜样力量

今年以来，中国境内写字楼产业园最具代表性的开发商、运营商和服务商企业集体选择“进化”，多方面提升自身的资产管理和运营能力，或发力商业地产公募reits，或迭代进化明星产品线，或加快空间改造调改节奏，开启商业办公新范式。

同时，商业办公行业集中度进一步提升，强者恒强的趋势进一步深化。在旧范式被新范式取代的转换过程中，面临旧范式价值观和方法论的全面重构和颠覆；头部企业正在从行业周期到企业变革的剧变，从提供物理空间到价值空间演进，从产品到运营底层逻辑的重构。

年会上，房讯指数CORC正式发布《2025中国写字楼产业园竞争力研究报告》，并公布了“2025中国写字楼产业园行业竞争力100强”及分项榜单。报告指出，报告基于精准数据和前沿洞察，系统分析了中国写字楼产业园开发商、运营商和服务商在核心竞争力格局中的表现。报告不仅揭示了2025年中国写字楼产业园开发商、运营商和服务商在核心竞争力的总体态势，更提出了六大创新对策，这些对策为中国写字楼产业园开发商、运营商和服务商提升核心竞争力提供了系统化解决方案。

当天晚上，第22届“中国商业地产金厦奖CHINA REAL ESTATE GOLDEN BUILDING AWARDS”评选结果正式揭晓，并举行了盛大的颁奖典礼。

中国商业地产金厦奖源于2004年，由房讯网（FUNXUN.COM）发起，以“致敬行业创新者”为核心理念，每年举办一次。旨在通过对每年的商业地产行业发展进行回顾、总结和展望，评选业内最有竞争力的项目、企业、人物的方式来推动中国商业地产行业可持续发展。评选体系按照项目、企业和人物共分三个单元，分别根据项目申报、初选测评、专家评审三项综合指标的得分对参选项目、企业和人物进行加权比较，分类推选出写字楼、产业园、城市更新、购物中心、建材部品、地产服务类别以及其他奖项，。从2021年开始，中国商业地产金厦奖引入《商业办公建筑综合评价标准》评级系统和认证体系，由商业办公建筑标准化委员会（COBS）认证发布。

此外，当天上午举行的“热点写字楼产业园渠道代理精准对接洽谈会”分论坛，邀请了20家来自国际五大行、知名渠道代理机构和20家写字楼产业园开发商运营商出席，围绕2025年市场趋势与供需变化展开交流和对接，并对2026年市场进行了预测和展望。

24日，全联房地产商会写字楼分会专家考察团一行走进钰珵大厦、金隅智荟中心两个金厦奖获奖项目，进行了参观考察与案例分享活动。